§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Ein Datum entscheidet, ob Sie noch gebunden sind.
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie Ihr Immobiliendarlehen kündigen — mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das befreit Sie aus langen Zinsbindungen. Ob sich der Wechsel dann auch lohnt, ist die zweite Frage.
Konditionen prüfen lassen
Sie könnten bereits wechseln. Ob sich das rechnet, hängt von Ihrem Zinssatz ab — liegt er unter etwa 3,5 Prozent, ist Abwarten meist die bessere Wahl. Wir sagen Ihnen ehrlich, was für Sie gilt.
Zinswecker
Wir erinnern Sie rechtzeitig, sobald Ihr Kündigungsrecht greift — und melden uns nur, wenn ein Wechsel sich rechnet. Eine E-Mail-Adresse genügt.
Nur bei langen Zinsbindungen relevant
Haben Sie eine Zinsbindung von zehn Jahren oder kürzer vereinbart, endet sie ohnehin zum gleichen Zeitpunkt oder früher. Dann dürfen Sie regulär zurückzahlen oder wechseln, und § 489 BGB bringt Ihnen nichts Zusätzliches.
Interessant wird der Paragraf erst bei Bindungen über zehn Jahre — also 15, 20 oder 30 Jahre. Wer 2016 eine Zinsbindung bis 2036 abgeschlossen hat, wäre sonst zwanzig Jahre gebunden. Über § 489 endet die Bindung faktisch nach zehneinhalb Jahren.
Für wen sich das lohnt — und für wen nicht
Ob ein Wechsel sinnvoll ist, hängt allein davon ab, wie Ihr Zins zum heutigen Marktniveau von rund 3,7 Prozent steht.
Finanzierungen bis etwa 2013 lagen meist bei vier Prozent und darüber. Hier bringt eine Ablösung häufig eine spürbare Ersparnis.
Finanzierungen ab 2015 liegen dagegen oft bei ein bis zwei Prozent. Diese Verträge sollten Sie auf keinen Fall vorzeitig ablösen — Sie würden sich freiwillig verschlechtern. Für Sie ist die wichtigere Frage, was passiert, wenn die Zinsbindung regulär endet. Das rechnet Ihnen der Zinsschock-Rechner aus.
Was Sie beachten sollten
- Die Frist läuft ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Bei Neubauten liegen dazwischen oft ein bis zwei Jahre.
- Bei Umschuldungen oder Aufstockungen kann sich der Fristbeginn verschieben.
- Kündigen Sie erst, wenn die Anschlussfinanzierung steht. Sonst stehen Sie ohne Finanzierung da.
- Ein niedriger Bestandszins ist ein Vorteil, kein Anlass zum Wechseln. Prüfen Sie vor jeder Kündigung, ob der neue Zins wirklich niedriger wäre.
- Maßgeblich ist immer Ihr Darlehensvertrag. Diese Prüfung ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wann kann ich mein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB kündigen?
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Maßgeblich ist der Tag der vollständigen Auszahlung, nicht der Vertragsabschluss.
Lohnt sich das Sonderkündigungsrecht bei jeder Zinsbindung?
Nein. Nur bei Zinsbindungen über zehn Jahre. Bei kürzeren Bindungen endet der Vertrag ohnehin zum gleichen Zeitpunkt oder früher, sodass ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden kann.
Sollte ich ein Darlehen mit 1,5 Prozent Zins vorzeitig ablösen?
Nein. Bei einem Marktniveau von rund 3,7 Prozent würden Sie sich durch eine Ablösung verschlechtern. Das Sonderkündigungsrecht lohnt sich nur, wenn Ihr Bestandszins über dem aktuellen Marktzins liegt, also typischerweise bei Finanzierungen bis etwa 2013.